地产商当房东 悄悄布局长租公寓

　　这家酒店改造的长租公寓,出租率接近100%。记者赵国陆摄

　　改造装修的长租公寓受到年轻人的欢迎。

　　公寓的公共休闲区是年轻人喜欢的格调。

　　近来,“租房”的话题大热,各地政府也争先出台各种推进租赁市场的新政。那么,现在的租赁市场是什么样的状态呢?各种不景气的酒店改成长租公寓后,竟一房难求。相比传统的民宅,长租公寓到底有哪些优势?万科泊寓、红璞公寓等在省城悄然扩张,地产商忽然扎堆去当“二房东”,是为赚钱还是另有谋划?这一新兴行业还有哪些瓶颈?日前,记者对济南的长租公寓市场进行了深入调查。

　　酒店改公寓竟一房难求

　　从生产路银座家居南侧的一条通道走进去,能看见一栋7层高的楼房,外墙上刷满了上世纪六七十年代的大标语和宣传画,一股复古工业风扑面而来。

　　一楼有公共厨房、餐厅,配备微波炉、冰箱、电磁炉、油烟机等设备。愿意自己做饭的,可以亲自下厨。另外有小型的健身房、公共休闲区,供租客们免费使用。

　　这栋楼是济南清河房地产开发公司建设的,此前是济南东海商务酒店,2006年开业,当初拥有120间客房、10个餐饮包间以及大小会议室。虽然地处繁华的北园商圈,但经营并不景气逐渐没落。

　　如今被“地产一哥”万科整体租下,租期20年。按照长租公寓的标准,改造装修,取消会议室和餐饮,打造出400间公寓。今年5月份才开业,目前仅剩大约三四个采光、位置不太好的空房,出租率高达99%。

　　花园路上的林业大厦,曾经是星级酒店,也被万科租下来改成了长租公寓。一走进门厅,最显眼的就是“泊寓”两个大字。值班的工作人员表示,114间房位于6-13层,但目前全部客满,只能等退房。“我们在济南有6家店,可能现在高新区的齐鲁软件园还有空房,其他的应该都没了。”

　　租金比民宅高仍需求旺盛

　　在西客站片区聊城路附近的济水上苑,大门口西侧一栋高层住宅楼与普通的民宅没有区别,走进去才发现,这里是长租公寓。

　　“现在没有房,至少得等到11月份,看有没有人退租。”值班的管家说,这栋楼120多套住宅总共400多个房间,配备全部家具家电,租客拎包入住,建筑面积95平方米的两室,月租金大约2000元。另外,每月按房间收100元服务费,含物业、网络、有线电视等。

　　同一个小区内的个人出租,这么大的房子大概只能租到1700元左元。“个人租房没有24小时监控,租客信息未必在公安部门备案,不会提供增值服务,比如我们每月赠送两次室内保洁,配备保洁员、维修员和管家,经常组织各种联谊活动。”

　　在汉峪金谷附近,还有一家红璞公寓,与济水上苑不同的是,这里的房子是分散在周边距离不超过2公里的小区里,比如舜奥华府、鲁邦奥林逸城等。目标客群同样是附近的年轻上班族。

　　天桥区胜利庄附近的山东科技大学内,第三家开业的红璞公寓已经在招租。

　　全新体验受年轻人欢迎

　　长租公寓这么火,都是谁在租?

　　位于林业大厦的长租公寓,每个房间20多平方米,月租金大约在1400元-1900元之间。因为位置不错,所以一直处于满租状态。租客大多是公司白领,或者是外地派驻济南的工作人员,这种长租公寓显然比住酒店合适。

　　济水上苑的红璞公寓主要客户群体是周边的公司职员,其中有一家公司租了三层楼,作为员工宿舍。北京、德州、聊城等地的公司在西客站设有分公司、办事处的,派驻的管理层也来租住。

　　生产路1号的万科泊寓价格实惠,基本上成为实习生、应届毕业生等年轻群体的聚居地。记者看到,租客李先生住的房间大约有10平方米,和单间学生宿舍类似,床在上面,有楼梯通上去,下面是桌子和衣橱,配备空调,另外有一个带热水器的卫生间。“水电、暖气费自己交。房租每月1000块左右,另外每月交80块钱的管理费。网络是免费的。”他觉得,这里比私人房东有优势。首先安全方面,公共区域有24小时监控,房间配有智能门锁,必须刷二代身份证才能开门。其次,不用担心腾房搬家或者房租随便涨的问题,毕竟是大企业运营,相对规范。再者,邻居都是刚毕业的学生或者新入职的年轻人,能玩到一个圈子里。

　　每个公寓根据定位、价格等,基本上筛选过来的租客都是同类型、同层次的。他们的圈子里有句话“三不住”:不住老人、孩子、宠物。

　　红璞公寓的负责人赵静说,现在的年轻人不光要满足住的需求,对居住品质有更高要求,对社群和社交有强烈的需求,愿意分享,讲究生活状态。他们宁可多花钱也不愿凑合。因此,济南市面上所有的长租公寓都会打造一块公共区域,如小型健身房、书吧、休闲室……长租公寓之所以受年轻人欢迎,很大程度上是因为带有这种标签感。

　　集中式的长租公寓大多会定期组织针对年轻人的互动活动,比如美食大赛、单身派对、狼人杀游戏等等。二三十岁的年轻群体喜欢这种文化氛围,这也是长租公寓受青睐的一大因素。

　　房企为啥热衷当“二房东”

　　利润率并不高,更在乎潜在购房客户的培养

　　红璞公寓是房产代理行业的龙头企业世联行运营的,山东世联红璞公寓的负责人赵静表示,目前该公司在济南开了三家、青岛开了两家。济南三家店中,两家是集中式长租公寓,分别位于济水上苑南区17号楼和天桥区的山东科技大学内。一家分散式公寓,在汉峪金谷周边的新建小区租赁个人的空置房源,装修之后再出租。目前来看,基本上能保证90%以上的出租率,有的能到100%,甚至排队等退房。

　　记者了解到,万科泊寓自去年7月在济南开了第一家店,目前已经扩展到6家店,房间数量达到了1853间。靠着万科在地产圈的名气和信用,万科泊寓也基本上是开一家火一家,空房率很低。

　　除万科外,龙湖地产已经涉足长租公寓市场,推出了冠寓。龙湖地产济南公司的相关人士表示,目前在济南尚未开店,但已有计划进入这一市场。按照其他城市的路径,应该是租赁交通便利、目前盈利能力差的资产,然后按照统一标准改造装修,出租给还没买房的年轻人。

　　碧桂园也在上海区域建立了长租公寓事业部,首个项目预计年底开业。

　　靠卖房赚钱的大开发商,怎么突然当房东,操心租房市场?

　　“相比房地产开发赚取的利润,长租公寓的投资回报率相当低。”济南一地产界的资深人士表示,集中式长租公寓租赁期一般在15年左右,通常10-20年。差不多五六年才能收回前期改造装修以及家具家电的资金成本。分散式公寓通常与业主签订6年的租期,一般到后两年才能获得收益。此前,进入长租公寓市场的基本上是互联网企业(如58)、房产中介(如链家)、酒店管理公司等,毕竟是个赚小钱的买卖。

　　赵静表示,进入长租市场,房企主要的考虑是布局房地产存量市场。每个城市的可开发土地是有限的,新盘早晚会进入一个萎缩期。如果说传统的地产业务更像一锤子买卖,长租公寓则是“细水长流”。

　　业内人士指出,地产商应该还有更远大的谋划,比如,进入租赁市场,能够轻松获取大量客户信息,通过大数据打通上下游资源,这些租房的年轻人几年之后多数都要买房,提前把这些潜在客户集中起来,定向培养品牌认同感,提高知名度,也可以采用租金与房款互相抵消的方式来卖房。

　　再者,能够盘活存量资产,万科在一些城市竞拍了不少自持地块,这些土地只能租不能卖,将来很可能就以长租公寓的形式消化。以济水上苑南区17号楼为例,这栋住宅楼是装配式建筑试点项目,开发商不能对外销售,装修之后出租经营。

　　行业瓶颈:房难找利润薄

　　一家长租公寓在开业的时候,遇到了同小区内的部分业主抵制,拉横幅抗议。理由很简单,在封闭管理的小区内成规模地运营出租房,流动人口多,人员复杂,不利于安保。运营商则认为,关键在于管理,专业机构来操作,各种措施到位的话,远比业主自己出租民宅的风险低。

　　这只是观念上的差异,长租公寓更大的瓶颈在于房源。几乎每家长租公寓运营商都在四处搜索合适的房源,甚至有奖征集线索。

　　“我们的房源主要是租赁,也可以与房主合作分成。或者投资参建,竣工后交给我们运营管理。规模上要求最低100间、3000平方米。”赵静说,目前主流的模式是整体租赁。

　　业内人士介绍,上规模、集中性的闲置房源掌握在国有控股企事业单位手中,这一市场没有放开。专业的运营商手里没房源,就面临无米之炊的尴尬。同时,去年以来房价大幅上涨,房东对房租的期望随即大幅攀升。事实上,房价的上浮传递到租房市场需要一年左右的时间,房租的上涨有一定的滞后性。这在一定程度上增加了长租公寓找房源的难度。

　　闲置厂房、酒店、商办改造,还面临消防验收的问题,3000平方米以上就属于大宗物业,消防规范要求高。

　　此外,这一行业尚不规范,税费成本对利润的影响比较大。长租公寓到底算酒店行业还是租赁行业?营改增之后,前者税率3%,后者6%,差异较大。另外,房东的个税通常由租赁者买单,一租就是20年,这也是一笔不小的支出。长租公寓行业的这些问题都有待解决,否则难以长久健康发展。

　　(记者赵国陆)